부동산 공매·경매 초보 입문기

안녕하세요. 부린이 오소리밍입니다. 저는 '서른다섯까지 자가 한 채 마련'을 목표로 경제 공부를 시작한 직장인 마케터입니다. 그중에서도 제게 가장 낯설고도 궁금했던 분야가 바로 부동산 경매와 공매였습니다. 유튜브에선 수익률이 50% 넘는 사례가 넘쳐나고, 블로그에선 ‘5천만 원으로 내 집 마련 성공!’ 같은 자극적인 문구들이 많지만, 막상 시작하려니 도대체 뭘 알아야 할지 막막했어요. 그래서 오늘은 저처럼 공매·경매에 입문하려는 분들을 위해, 제가 공부하고 시도했던 과정을 정리해보려고 합니다.

공매와 경매, 뭐가 다른가요?

저는 처음에 이 둘을 헷갈렸습니다. 둘 다 ‘법원에서 물건이 싸게 나오는 것’이라고만 생각했는데, 실제로는 주체와 절차가 다릅니다.

• 경매: 법원이 진행. 주로 금융기관 채무불이행 시 부동산을 강제로 처분
• 공매: 한국자산관리공사(캠코)가 진행. 세금 체납 등 공공채권 회수를 위해 정부가 매각
  즉, 경매는 사인 간 채무로 인한 매각, 공매는 국가가 주체인 매각이라고 보면 됩니다.

어떻게 공부를 시작했을까

제가 가장 먼저 한 건 ‘카페 가입’이었습니다. 네이버에 ‘부동산 경매 카페’를 검색하면 수많은 카페가 나옵니다. 저는 ‘실전경매연구소’와 ‘부동산경매 직방통’ 같은 곳에서 무료 기초 강의를 듣고 실전 사례 글을 정독하며 용어부터 익혔습니다.
그다음은 책. 추천 도서는 다음과 같아요:

• 『대한민국 경매지도』
• 『나는 돈 없이 경매한다』
• 『공매로 내 집 마련하기』
  책으로 기본 개념과 절차를 이해한 뒤, **온비드(공매)**와 **대법원 경매 사이트(경매)**에 접속해 실물 물건들을 들여다보기 시작했어요.

처음 본 물건, 그리고 두려움

첫 눈에 들어온 물건은 경남 양산의 빌라였습니다. 실거주 가능한 구조에 가격도 저렴했고, 입찰 보증금은 200만 원. '혹시 이거 낙찰받으면 진짜 집 생기는 거야?'라는 기대감도 있었지만, 더 크게 다가온 건 권리분석에 대한 두려움이었습니다.

• 임차인의 대학력
• 말소기준권리
• 유치권 존재 여부
  이런 용어들을 실제 물건에 대입하려니 확신이 없었고, 결국 입찰은 포기했어요. 그런데 그 과정에서 ‘나는 아직 현장에 갈 준비가 안 되었구나’라는 판단이 들었고, 이후엔 모의입찰 연습과 권리분석 스터디를 병행했습니다.

공매, 조금은 수월한 진입

공매는 캠코에서 진행하는 만큼 상대적으로 절차가 투명하고 권리관계가 단순한 편입니다. **온비드 사이트(https://www.onbid.co.kr) 에 회원가입하면 누구나 입찰할 수 있고, 사용 방법도 경매보다 직관적이에요.
저는 공매로 지방의 소형 상가건물 1층 일부 공간을 봤는데, 낙찰가 기준 시세의 60% 수준이었고, 사용 중인 세입자도 없어서 공부용으로 분석하기 좋았어요. 입찰을 넣진 않았지만, 보증금 송금 과정, 응찰서류 작성 등을 실제로 연습해봤습니다. 공매는 권리분석이 단순하지만 유찰이 잦고, 활용도가 떨어지는 물건도 많다는 단점도 있다는 걸 알게 되었죠.

지금은 어떤 단계일까?

이제는 매주 온비드와 대법원 사이트에서 3~5개 물건을 정리하고, 가상 입찰가를 설정하는 연습을 하고 있어요. 매물을 보러 현장도 두 번 다녀왔고, 셋째 달부터는 지역 공인중개사분들과 소통하며 실전 감각도 익히는 중입니다. 아직 낙찰을 받은 건 아니지만, 불확실하고 막막했던 감정은 점차 '기회'에 대한 기대감으로 바뀌고 있습니다.

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공매와 경매는 확실히 초보자에겐 낯설고 위험해 보일 수 있습니다. 하지만 하나하나 공부하면서 실제 현장과 가까워질수록, ‘내가 생각보다 이런 구조를 이해할 수 있고, 나만의 방식으로 접근할 수 있구나’라는 자신감도 생겼어요.
지금 당장은 입찰을 하지 않더라도, 꾸준히 시장을 보는 눈을 키우고, 리스크를 감당할 준비가 될 때까지 연습을 해보시길 추천드립니다. 다음 글에서는 ‘경매 권리분석 쉽게 보는 법’이나 ‘모의입찰표 작성 방법’도 소개드릴게요. 우리 함께 부린이 탈출해봐요!