전세보증금, 어떻게 지켜야 할까? 전세보증보험과 계약 시 체크포인트 총정리

전세는 집을 소유하지 않고도 안정적인 거주가 가능한 제도지만, 전세사기나 깡통전세 등의 리스크가 커지면서 보증금을 지키는 것이 무엇보다 중요해졌습니다. 특히 최근 금리 인상, 집값 하락, 역전세난 이슈까지 겹치며 세입자의 피해 사례도 증가하고 있습니다. 오늘은 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 핵심 포인트와 함께, 보증금을 지키는 가장 효과적인 방법인 ‘전세보증보험’ 활용법까지 정리해드릴게요.

1. 전세계약 시 가장 먼저 확인할 것: 등기부등본

전세 계약 전 가장 기본이면서 중요한 단계는 집주인의 권리관계를 확인하는 것입니다. ‘등기부등본’에서 확인해야 할 핵심은 다음과 같습니다.

• 소유자 명의와 실제 임대인이 일치하는지
• 근저당 설정 여부: 선순위 채권이 많을 경우 보증금 반환 우선순위가 밀림
• 가압류·가처분 기록: 법적 분쟁 위험이 있는 매물은 피해야 함

등기부등본은 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 무료 또는 700원 수준으로 간편하게 조회할 수 있습니다.

2. 전세보증보험, 가입이 가능한지 꼭 확인하세요

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다. 보증금 100%를 보호받을 수 있기 때문에, 특히 빌라나 다세대주택, 신축 건물처럼 시세가 불안정한 주택에 거주하는 경우 필수입니다.

대표 보증기관은 다음과 같습니다:

• HUG(주택도시보증공사)
• SGI서울보증
• HF한국주택금융공사

가입 조건은 보증금 상한, 보증료율, 입주 후 신청 가능 여부 등에 따라 다르며, 평균적으로 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다. 전입신고와 확정일자 등록 후 바로 신청 가능하니, 입주와 동시에 진행하는 것이 좋습니다.

3. 특약사항에 꼭 넣어야 할 내용

계약서 특약란에는 반드시 아래 사항을 넣는 것이 안전합니다.

• “전세보증보험 가입에 협조한다”는 조항
• 계약 해지 시 중도 반환 조건 및 위약금 관련 명시
• 하자보수 책임 분담에 대한 내용(특히 신축)

이 외에도 중개업자에게 계약서 작성 시 중개대상물 확인설명서를 요구하는 것도 필요합니다. 이는 법적으로 중개인이 매물의 권리관계를 확인했음을 증명하는 자료입니다.

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전세보증금은 내 집은 아니지만 내 자산만큼 소중히 지켜야 하는 돈입니다. 계약서 한 줄, 서류 한 장 차이로 수천만 원의 손실을 볼 수도 있기에, 등기 확인, 보증보험 가입, 특약 명시는 반드시 체크하셔야 합니다. 다음 글에서는 역전세가 일어났을 때 대처 방법과 세입자 보호 조치에 대해 소개해드릴게요. 전세는 운이 아니라 준비로 지키는 시스템입니다.