전세계약 주의사항 체크리스트 확정일자 전입신고 등기부등본

 

 

전세계약, 꼼꼼히 따져보고 웃으며 입주하자! (feat. 등기부등본, 확정일자, 전입신고)

전세 계약, 생각만 해도 머리 아프시죠? 하지만 잠깐! 덜컥 계약했다가는 몇 년간의 내 삶이 피곤해질 수도 있다는 사실! 수천만 원에서 억 단위까지 목돈이 오가는 만큼, 전세 계약은 신중 또 신중해야 합니다. '아는 게 힘'이라는 말처럼, 오늘 이 글을 통해 전세 계약의 A to Z를 완벽하게 마스터하고 안전하게 내 보금자리를 마련해 보자구요!

1. 계약 전, 꼼꼼한 준비는 필수!

전세 계약은 단순히 '방 보러 간다!'는 가벼운 마음으로 접근할 일이 절대 아닙니다. 철저한 준비만이 나의 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

1.1. 임대인(집주인)이라면?

• 신분증 & 도장 : 본인 확인은 기본 중의 기본! 혹시 모를 위조 신분증에 대비해 주민등록증 진위 확인도 잊지 마세요!
• 등기부등본 & 건축물대장 : 내 건물 정보를 미리 준비해두면 계약 진행이 훨씬 수월해집니다.
• 계좌번호 : 잔금 수령 계좌를 미리 준비해야 잔금일에 당황하지 않겠죠?

1.2. 임차인(세입자)이라면?

• 신분증 & 도장 : 임대인과 마찬가지로 신분 확인은 필수입니다!
• 계약금 : 일반적으로 전세금의 10% 정도이지만, 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
• 전세자금 대출 관련 서류 : 대출을 받는다면 미리 서류를 준비해두는 센스!

1.3. 중개업자를 통한다면?

• 공인중개사 자격 확인 : 등록된 공인중개사인지 꼭 확인하세요! 국가공간정보포털에서 확인 가능합니다.
• 중개 보수 : 적정 수준의 중개 보수인지, 부가세는 포함인지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

2. 등기부등본, 꼼꼼히 분석하자!

등기부등본은 건물의 '호적'과 같습니다. 이 서류 하나면 건물의 모든 히스토리를 알 수 있습니다.

2.1. 소유자 확인 (feat. 신분증 대조):

등기부등본 상의 소유자와 실제 계약 상대방이 동일 인물인지 꼭 확인해야 합니다. 위조 신분증을 이용한 사기는 생각보다 흔하게 일어나니까요!

2.2. 근저당권 설정액 확인:

근저당권은 다른 말로 '빚'입니다. 전세금보다 근저당 설정액이 높다면? 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 특히 선순위 근저당권의 합계가 주택 가격의 70~80%를 넘는다면 다시 한번 생각해 보는 것이 좋습니다.

2.3. 압류, 가압류, 경매 진행 여부 확인:

이런 기록이 있다면 계약은 절대 금물! 혹시라도 계약을 진행했다가는 보증금을 날릴 수 있습니다.

2.4. 최신 등기부등본 확인 (발급일 중요!):

등기부등본은 계약 직전에 발급받는 것이 좋습니다. 며칠 사이에도 근저당이 설정될 수 있기 때문입니다. 발급 후 1시간 이내에 계약하는 것을 추천합니다!

3. 계약서 작성, 디테일이 생명!

계약서는 나의 권리를 지켜주는 중요한 문서입니다. '설마' 하는 마음으로 대충 넘어갔다가는 낭패를 볼 수 있습니다.

3.1. 필수 항목 꼼꼼 체크:

• 임대인/임차인 정보: 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 등 정확하게 기재되어야 합니다. 오타는 절대 금물!
• 임대차 목적물: 주소, 면적 등 정확한 정보를 기재해야 합니다. 다가구 주택의 경우, 계약하려는 호수를 명확히 명시해야 합니다.
• 임대차 기간: 계약 시작일과 종료일을 정확하게 기재해야 합니다. 계약 기간은 통상 2년이지만, 협의에 따라 조정 가능합니다.
• 보증금: 금액, 지급일, 반환 방법 등을 명확하게 기재해야 합니다. 계좌이체로 지급하는 경우, 반드시 임대인 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
• 월세: 금액, 지급일, 연체료 등을 명확히 기재해야 합니다. 월세는 보통 선불로 지급합니다.

3.2. 특약사항, 꼼꼼하게 작성하자!:

특약사항은 표준 계약서에 없는 내용을 추가하는 부분입니다. "구두로 약속했는데요?"는 법적 효력이 없으므로, 모든 내용은 특약사항에 명시해야 합니다.

• 원상복구 범위: '일상적인 사용'으로 발생한 손상은 임차인의 책임이 아닙니다. 어디까지 임차인이 책임져야 하는지 명확하게 기재해야 합니다.
• 수리 책임: 누수, 보일러 고장 등 각종 수리에 대한 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 애매하게 넘어갔다가는 나중에 큰 분쟁으로 발전할 수 있습니다.
• 중도 해지 조건: 계약 기간 중 해지 시 위약금, 보증금 반환 시기 등을 명확히 기재해야 합니다.

3.3. 계약서, 여러 부 작성하고 보관 철저히!:

계약서는 최소 2부 이상 작성하여 임대인과 임차인이 각각 1부씩 보관해야 합니다. 계약서 분실에 대비하여 사진 촬영도 해두면 좋습니다.

4. 계약 후, 확정일자 & 전입신고는 필수!

계약서 작성 후에는 확정일자와 전입신고를 통해 내 보증금을 안전하게 지켜야 합니다.

4.1. 확정일자:

확정일자는 계약서에 법적 효력을 부여하는 절차입니다. 주민센터나 등기소, 인터넷(정부24)에서 받을 수 있습니다.

4.2. 전입신고:

전입신고는 해당 주소에 실제로 거주한다는 사실을 증명하는 절차입니다. 주민센터나 인터넷(정부24)에서 신청할 수 있습니다.

4.3. 확정일자 + 전입신고 = 대항력!:

확정일자와 전입신고를 모두 마쳐야 '대항력'이 생깁니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 나의 전세 계약을 유지할 수 있는 권리입니다. 만약 집이 경매에 넘어가더라도, 대항력이 있다면 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.

자, 이제 전세 계약, 더 이상 두렵지 않죠? 꼼꼼한 준비와 확실한 정보만 있다면 안전하고 행복한 전세 생활을 시작할 수 있습니다. 새로운 보금자리에서 즐거운 추억 많이 만드세요!